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河北省2017年房地产估价师《相关知识》:绝对指标模拟试题

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河北省 2017 年房地产估价师《相关知识》 :绝对指标模拟试题
本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟,总分 100 分,60 分及格。 一、单项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题 意) 1、 根据合法原则, 拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的, 可以按照协商结果进行评估。 在被拆迁房屋的性质不能协商一致时,应当向申请 确认。 A:当地拆迁管理部门 B:当地国土部门 C:当地行政主管部门 D:城市规划行政主管部门 E:工业用地的监测点评估价格 2、某宗面积为 5 000 ㎡的房地产开发用地,市场价格(按面地价)为 800 元/㎡, 容积率为 2,受让人需按照受让价格的 3%缴纳契税等税费,则土地取得成本为 万元。 A:824 B:864 C:882 D:904 E:工业用地的监测点评估价格 3、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信 用意识差等导致的拖延还款或赖账不还, 这种风险因素为个人住房抵押贷款的 () 。 A.操作风险 B.信用风险 C.市场风险 D.法律风险 4、某房地产开发企业向购房人承诺,在签订购房协议 15 天内,如果不满意可以 无条件退房,该企业采取的市场定位战略是__。 A.形象差异化战略 B.人员差别化战略 C.服务差别化战略 D.产品差别化战略 5、在 MR=MC 的均衡产量上,企业__。 A.必然得到最大利润 B.不可能亏损 C.必然得到最小的亏损 D.若获利润,则利润最大;若亏损,则亏损最小 6、房地产能抵消通货膨胀的影响,尤其是()的影响。 A.预期通货膨胀 B.非预期通货膨胀 C.成本型通货膨胀 D.需求型通货膨胀

7、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是. 【2005 年考题】 A:青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B:征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C:新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D:地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 E:工业用地的监测点评估价格 8、王某打算承租某写字楼的一个单元,在可出租面积波及系数计算上与业主发 生了分歧, 后经测量得出以下数据: 出租单元内使用面积 30m2, 外墙面积 6m2, 单元间分隔墙面积 8m2,公摊面积 3m2。那么,可出租面积应为__。 A.33m2 B.40m2 C.43m2 D.47m2 9、某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元,流动资金为 500 万元。如果投资 者投入的权益资本为 1500 万元,经营期内年*均利润总额为 650 万元,年*均 税后利润为 500 万元,则该项目的资本金净利润率为__。 A.22.2% B.33.3% C.44.4% D.55.5% 10、确定用于敏感性分析的经济评价指标,通常采用的指标为__。 A.投资回收期 B.内部收益率 C.财务净现值 D.开发商利润 11、估价对象土地 2004 年的纯收益为 500 万元,预计 2005 年到 2009 年各年纯 收益分别为 510 万元、550 万元、580 万元、600 万元、650 万元,该土地剩余经 济寿命无穷大,该类土地的报酬率为 8%,则用未来数据资本化法计算的该房地 产 2005 年 1 月 1 日的收益价格为。 A:6866 万元 B:6713 万元 C:7161 万元 D:7661 万元 E:工业用地的监测点评估价格 12、在工程建设定额中,分项最细、定额子目最多的是__。 A.概算指标 B.概算定额 C.预算定额 D.施工定额 13、房地产开发企业税后利润应首先用于__。 A.弥补企业以前年度的亏损 B.提取法定盈余公积金 C.提取公益金 D.向投资者分红

14、下列不属于产生测量误差原因的是。 A:仪器误差 B:观测者的影响 C:旁观者的影响 D:周围环境的影响 E:执行层的组织协调 15、房地产投资资本金不能低于总投资的__。 A.10% B.20% C.30% D.40% 16、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测,可以协助开发商或业主进 行__。 A.项目融资 B.工程招标 C.市场定位 D.物业管理 17、目前的房地产市场不景气,但预测 3 年后价格会回升,现有一座出租写字楼 要估价。该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益 1000 万元,预计未来的 3 年内仍维持这个水*,但等到 3 年后市场回升时将其转卖的售价会高达 25000 万元,销售税费为 6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为 10%,则该写字楼 目前的价值为() 。 A.21225 万元 B.19854 万元 C.2358 万元 D.20143 万元 18、房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象,产生这一购买行为的主 要因素是() 。 A.消费者的感觉 B.消费者的生活方式 C.消费者的*惯 D.消费者的信念 19、最低收入家庭住房保障原则上以__为辅。 A.实物配租 B.租金核减 C.发放租赁补贴 D.实物配租和租金核减 20、某酒店已知可以在未来 30 年内取得丰厚收益,经计算未来 3 年收益分别为 93 万元、100 万元、120 万元,从第 4 年到第 30 年的净收益会稳定在 130 万元 左右, 在该区域酒店类房地产的报酬率为 12%, 则此宗估价对象房地产的价格为 __万元。 A.992.06 B.983.10 C.1080

D.832 21、张先生以 10 万元的预付款购买了一套时价为 100 万元的期房住宅,一年后 该住宅交付使用时,现房价格涨到了 120 万元,那么,张先生预付款的收益率为 __。 A.10% B.20% C.50% D.200% 22、下列关于目前我国有偿使用土地,表述不正确的是。 A:有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容 B:有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的 经济手段 C:有偿使用土地有多种形式,如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价 入资、入股等 D:目前对国有土地全部实行有偿使用 E:房地产估价机构必须加盖* 23、 房地产开发项目的动工日期,超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开 发的,可以不征收土地闲置费,其原因是。 A:发现地下文物 B:银行贷款未按期到账 C:相关建材供应缺货 D:更改建筑设计 E:执行层的组织协调 24、站在开发商的角度上,企业税后利润等于利润总额减去__。 A.管理费 B.财务费 C.经营费 D.所得税 25、随着临街深度的递增,临街深度价格的修正率递增的是。 A:单独深度价格修正率 B:累计深度价格修正率 C:*均深度价格修正率 D:加权深度价格修正率 E:工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符 合题意, 至少有 1 个错项。 错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、住宅共用部位、共用设施设备维修资金闲置时,可用于__。 A.购买股票 B.购买国债 C.投资房地产 D.投资期货 E.法律、法规规定的有关范围 2、申请房地产估价师初始注册的,申请人应向提交申请材料。 A:人力资源和社会保障部

B:住房和城乡建设部 C:所在地省级人事行政主管部门 D:所在地省级房地产行政主管部门 E:执行层的组织协调 3、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定,禁止发布房地产销售广告的情形 有__等。 A.集体土地上的合法房屋 B.代管房屋 C.列入拆迁范围内的房屋 D.共有房屋 E.商品房预售许可证正在办理之中的房屋 4、收益法适用的条件是房地产的__。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 5 、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时,下列表述中正确的 有.(2007 年试题) A:期望值相同,标准差小的方案为优 B:标准差相同,期望值小的为优 C:标准差相同,期望值大的为优 D:标准差系数大的为优 E:标准差系数小的为优 6、对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有等。 A:空置率 B:开发期与租售期 C:贷款利率 D:建安工程费用 E:建筑容积率 7、 《房地产开发企业资质管理规定》规定,申报一级资质房地产开发企业应具备 的条件包括。 A:注册资本应在 2000 万元以上 B:注册资本应在 5000 万元以上 C:从事房地产开发经营的时间不少于 5 年 D:* 3 年房屋建筑面积累计竣工不少于 15 万 E:上一年房屋建筑施工面积不少于 15 万 8、债务融资的资金融出方所获得的报酬有。 A:项目投资形成的可分配利润 B:协议中所规定的贷款利息 C:协议中规定的有关费用 D:租售收益 E:股息 9、 用成本法评估新建房地价格的基本公式为: 新建房地价格=取得土地费用+__+ 正常利税。

A.拆迁费用 B.建造建筑物费用 C.公共设施建设费用 D.市政设施建设费用 10、下列建设工程必须实行监理。 A:中型公用事业工程 B:成片开发建设的住宅小区工程 C:利用国际组织援助资金的工程 D:城镇居民自建住房 E:农村村民自建住宅 11、房产税的课税对象是__。 A.工矿区的房屋所有人 B.房屋承租人 C.市区的房屋 D.农村的房屋 12、 某宗房地产的正常成交价格为 4000 元/m2, 买方应缴纳的税费为正常成交价 格的 5%,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 7%,则卖方实际得到的价格为 __元/m2。 A.3800 B.3520 C.3700 D.3720 13、房地产权益状况比较、调整的内容有。 A:基础设施完备程度 B:城市规划限制条件 C:地面形状、面积大小 D:环境景观 E:土地使用年限 14、 某房地产投资者以 400 万元购入一个商铺用于出租经营, 资本金为 100 万元, 其余资金为金融机构提供的利率为 12%,期限为 10 年,按年等额还款的抵押贷 款。 如该店铺第 1 年扣除还本付息后的净租金收益为 10 万元, 则考虑还本收益(不 考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。 A.12% B.19.27% C.17.18% D.27.10% 15、估算房地产开发项目的收入,首先要制定切实可行的() 。 A.融资计划 B.出租计划 C.销售计划 D.租售计划 16、运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比 基础,主要包括__等。 A.统一采用总价

B.统一采用单价 C.统一币种和货币单位 D.统一面积内涵 E.统一付款方式 17、 考虑房地产的投资特性时, 一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行 车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有。 A:更长的经济寿命 B:更显著的各异性 C:更强的适应性 D:更专业的物业管理 E:借款合同 18、 某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为 90 万*方米, 2002 年未完工转入 2003 年继续施工的房屋建筑面积为 30 万*方米,2003 年竣工的房屋建筑面积为 80 万*方米。那么,该市房屋的*均建设周期为__。 A.0.5 年 B.1.5 年 C.2 年 D.3 年 19、 净收益每年不变的公式, 除了可以用于测算价格还有许多的其他作用, 例如。 A:用于相同的使用期限 B:用于不同收益期限 C:用于比较不同期限价格的高低 D:用于比较同期限价格的高低 E:用于市场法中囚期限不同进行的价格调整 20、商业经营的房地产,其净收益为__。 A.商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用 —财务费用—商业利润 B.商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用 —财务费用—商业利润—投资利息 C.商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用 —财务费用—投资利息 D.商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用 —商业利润—投资利息 21、房地产拍卖通常需交纳的税、费项目包括等。 A:企业所得税 B:营业税及其附加、合同和权证印花税、契税 C:交易手续费、评估费、登记费 D:合同公证费 E:拍卖佣金费 22、属于产权登记制种类的是。 A:特权登记制 B:权利登记制 C:归属登记制 D:托伦斯登记制

E:契据登记制 23、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。 A:财产所有权关系 B:财产流转关系 C:财产形成权关系 D:人格权关系 E:身份权关系 24、城市房屋土地所有制发生根本变化,确立公有制主体地位的是__时期。 A.1949~1955 年 B.1956~1965 年 C.1966~1978 年 D.1978 年之后 25、某宗房地产购买总价为 50 万元,首付款为房价的 30%,余款由银行贷款支 付,该贷款的期限为 10 年,年利率为 5.58%,按月等额偿还本息。则关于房地 产价格的说法,正确的有。 A:该房地产的实际价格等于名义价格 B:该房地产的名义价格为 50 万元 C:该房地产的实际价格为 50 万元 D:该房地产的实际价格高于 50 万元 E:该房地产不存在名义价格




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